Tableau récapitulatif : déclaration préalable ou permis de construire ?

Déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d’aménagement de faible importance.

Travaux concernés

Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante:

• travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine exemple zones Ua et Ub) d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 m²,
• travaux de ravalement ou travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment,
• travaux changeant la destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celle-ci n’implique pas de travaux.

Démarche

Constitution du dossier

L’intéressé doit déclarer son projet au moyen de l’un des formulaires suivants :

– Déclaration préalable à la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes

– Déclaration préalable pour les constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis

–Déclaration préalable pour les lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de déclaration préalable de travaux.

Dépôt du dossier

Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires si la déclaration préalable ne crée pas de surface de plancher, sinon 6 exemplaires si création de surface de plancher, par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain.

Instruction de la demande

Le délai d’instruction est d’1 mois à compter de la date du dépôt de la demande.

Permis de construire

Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grandes importances.

Travaux concernés

Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

• ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²,
• ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines (exemples zones Ua et Ub) couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé.
• ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation),

Démarche

Constitution du dossier

La demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants :

–Permis de construire pour une maison individuelle et / ou ses annexes comprenant ou non des démolitions

–Permis de construire comprenant ou non des démolitions

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis de construire.

Dépôt du dossier

Le dossier doit être envoyé en 6 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain.

Délais d’instruction

Le délai d’instruction est généralement de :

• 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes,
• ou 3 mois dans les autres cas.

Permis de construire ou d’aménager modificatif

Le bénéficiaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager en cours de validité peut apporter des modifications à celui-ci dès lors que ces modifications sont mineures.

Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l’instant que la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas encore été délivrée.

Ce permis ne constitue pas un nouveau permis.

Travaux concernés

Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications telles que :

• l’aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade),
• la réduction ou l’augmentation de l’emprise au sol de la construction ou de la surface de plancher lorsqu’elle est mineure,
• ou le changement de destination d’une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu’elles concernent un changement profond de l’implantation du projet ou de son volume), un nouveau permis de construire ou d’aménager doit être demandé.

Constitution du dossier

Une demande de permis modificatif peut être déposée à tout moment, dès l’instant que la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas encore été délivrée.

• Demande de Modification d’un permis délivré en cours de validité

Dépôt du dossier

Le dossier complet doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Délai d’instruction

L’instruction porte uniquement sur les points faisant l’objet du permis modificatif, elle ne revient pas sur les droits acquis conféré par le permis en cours de validité.

Le délai d’instruction est de 2 mois.

• Plus d’information : service public.fr

• Je souhaite rénover la toiture de ma maison (Charpente vétuste, tuiles abimées…) : je dois déposer une déclaration préalable si je change la forme et/ou la couleur des tuiles.

• Je souhaite créer des fenêtres de toit ou changer des menuiseries (fenêtres, baies vitrées, portes…) : je dois déposer une déclaration préalable si je change la forme et/ou la couleur des menuiseries et pour la création d’ouvertures.

• Je souhaite clôturer mon terrain : la commune de Fossé ayant délibéré en faveur de l’instauration d’une demande préalable à l’édification d’une clôture, je dois déposer une déclaration préalable.

• Je souhaite installer une piscine (non couverte) de moins de 40m² : je dois déposer une déclaration préalable. Si le bassin fait plus de 40m², je dois déposer un permis de construire.

• Je souhaite installer un abri jardin : si la surface est supérieure à 5m² et jusqu’à 40 m², je dois déposer une déclaration préalable. Attention : concernant les bâtiments annexes se référer au règlement de la zone pour les matériaux utilisés.

• Je souhaite aménager mes combles : entre 5 et 20m² = Déclaration préalable, entre 20m² et 40m² = selon la zone où se trouve ma parcelle Déclaration préalable ou Permis de construire, plus de 40m² = Permis de construire.

À noter : le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la future construction dépasse 150 m²

• Je souhaite que mon local change de destination : si la surface est supérieure à 5m², je dois déposer une déclaration préalable. Si la surface est entre 20m² et 40m² selon la zone où se trouve ma parcelle Déclaration préalable ou Permis de construire.

• Je souhaite ravaler ma façade : je dois déposer une déclaration préalable si je change la couleur et/ou la nature des matériaux.

• Je souhaite réaliser une terrasse : je peux réaliser une terrasse extérieure de plain-pied, c’est-à-dire non surélevée ou très faiblement surélevée, sans aucune autorisation. Si ma terrasse nécessite une surélévation : déclaration préalable ou un permis de construire, en fonction de la surface créée.

• Je souhaite percer une ouverture (porte, fenêtre, vasistas…) ou murer une porte ou une fenêtre : je dois déposer une déclaration préalable.

• Je souhaite transformer mon garage en pièce d’habitation : je dois déposer une déclaration préalable car je modifie la façade (par exemple : porte de garage en baie vitrée).

• Je souhaite transformer mon garage en bureau pour mon entreprise d’artisanat : Je dois déposer une déclaration préalable. Si le changement de destination s’accompagne de travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, je dépose un permis de construire.

La réforme des surfaces planchers de novembre 2011 a supprimé les notions de SHON (surface habitable hors oeuvre nette) et SHOB (surface habitable hors oeuvre brute) au profit de la surface de plancher et surface taxable.

Si vous envisagez des travaux, il est fortement recommandé de calculer la surface taxable et la surface de plancher grâce à cette fiche d’aide pour le calcul.

Surface taxable

Définition : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculés à partir du nu intérieur des murs sans prendre en compte l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres dont on déduit :

• les vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
•  les surfaces de plancher sous une hauteur < ou = à 1,80m ;

Cette surface sert d’assiette pour le calcul de la taxe d’aménagement.

Surface de plancher

Définition : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculés à partir du nu intérieur des murs sans prendre en compte l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres dont on déduit :

• les vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
• les surfaces de plancher sous une hauteur < ou = à 1,80m ;
• les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules
• les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation
• des caves, celliers, et locaux techniques des immeubles collectifs.
• 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.

Document imagé d’aide au calcul des surfaces

Fiche d’aide pour le calcul

Qu’est-ce que la taxe d’aménagement ?

Si vous avez bénéficié d’une autorisation d’urbanisme de la mairie pour votre projet de construction, de reconstruction, d’agrandissement, d’aménagement, vous serez redevable de la taxe d’aménagement, et de la redevance d’archéologie préventive (quelle que soit la profondeur des travaux affectant le sous-sol).

Le permis de construire, d’aménager ou la déclaration préalable signée par le maire déclenche la création et l’émission des taxes.

Comment calculer mes taxes  ?

Cette Taxe d’Aménagement est perçue par les services fiscaux et reversée ensuite :

• pour partie à la commune : le Conseil municipal de Fossé a fixé un taux de 3%, et a décidé d’exonérer sur le territoire de la commune : abri de jardin jusqu’à 20 m², pigeonnier et colombier, les commerces de détail inférieurs à 400 m² ; soumis à déclaration préalable.
• pour partie au département : le Conseil départemental de Loir-et-Cher a fixé le taux départemental de la taxe à 2,5 % et a exonéré les abris de jardin soumis à déclaration préalable ; les commerces de détail inférieurs à 400 m² ; les immeubles classés et les logements sociaux bénéficiant d’un prêt aidé par l’État hors PLAI ou PTZ+.

La Redevance d’Archéologie Préventive (RAP) est appliquée à tous les projets ayant un impact sur le sous-sol. Elle contribue au financement national des fouilles archéologiques. Le taux a été fixé au niveau national à 0,40 %.

Fiche d’information de la taxe d’aménagement

La taxation est automatiquement déclenchée par la délivrance d’une autorisation de construire. Elle sera basée sur les éléments que vous aurez déclarés dans votre demande d’autorisation d’urbanisme et dans l’imprimé de Déclaration des Éléments Nécessaires au Calcul des Impositions (DENCI).

Veillez à remplir votre déclaration avec exactitude, afin d’obtenir une taxation au plus juste de votre projet.

Qui contacter ?
Selon la nature de votre demande, vous pouvez vous adresser aux services suivants :

• Votre commune est votre interlocutrice pour toute information sur le taux et les exonérations facultatives qu’elle a décidés et pour vous aider à renseigner le formulaire de demande de permis ou de déclaration préalable.
• La DDT de Loir-et-Cher vous fournira tous renseignements utiles sur les conditions de la taxation et le calcul des taxes par mail, à l’adresse suivante : ddt-fiscalite -urbanisme @ loir-et-cher .gouv.fr

Le projet présenté dans le permis de construire a pour conséquence de porter la surface de la construction au-delà de 150m² de surface ou d’emprise constitutive de surface de plancher.

Pour les constructions nouvelles de maisons individuelles :

Pour l’extension d’une maison individuelle :

– Pour obtenir des renseignements d’architecture sur vos projets de construction, d’agrandissement ou de rénovation, vous pouvez contacter le CAUE. Le CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) est un organisme investi d’une mission d’intérêt public. Il a pour objectif de promouvoir la qualité de l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement dans le territoire départemental. L’architecture, les paysages et le patrimoine sont d’intérêt public.

Une des missions fondatrice des CAUE, le conseil gratuit. Il est proposé aux particuliers pour les projets d’aménagement, de rénovation, d’agrandissement ou de construction de bâtiments mais également pour des projets de jardins.

http://www.caue41.fr/conseil-aux-particuliers/

34 avenue Maunoury
41000 Blois

Les travaux réalisés étant susceptibles de modifier l’évaluation du bien en matière d’impôts locaux, vous avez peut-être des obligations déclaratives.

Les travaux à déclarer

Pour les propriétés bâties, les travaux ou changements à déclarer sont les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation.

Les constructions nouvelles

Est considéré comme une construction nouvelle tout bâtiment qui est construit pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti (construction nouvelle proprement dite) ou un bâtiment construit en remplacement d’un immeuble ancien qui a été démoli (reconstruction).

Les changements de consistance

Les changements de consistance sont des transformations qui ont pour effet de modifier le volume ou la surface d’un local.

Un local désigne toute propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte (maison, appartement).

Il s’agit essentiellement :

• d’addition de construction : agrandissement au sol ou en élévation (création d’un étage supplémentaire) ;
• de démolition totale ou partielle ;
• de restructuration de construction (division d’une maison en appartements ou à l’inverse, réunion de plusieurs appartements en un seul logement) ;
• de la transformation d’une dépendance en pièce d’habitation (garage transformé en chambre)

Les changements d’affectation

Les propriétés bâties sont réparties en plusieurs groupes : locaux d’habitation, locaux à usage professionnel, locaux commerciaux et établissements industriels.

Un changement d’affectation est une modification qui fait passer un local d’un groupe à un autre groupe.

Exemples : la transformation d’un local d’habitation en magasin ou la transformation d’un appartement en bureaux professionnels.

Quelles déclarations déposer ?

Des déclarations doivent être souscrites lorsque de nouvelles constructions sont réalisées, ou lorsque des constructions existantes sont transformées, restaurées ou aménagées.

En dehors de ces événements, vous n’avez pas de déclaration annuelle à souscrire.

Différentes déclarations sont à votre disposition.

S’il s’agit d’une construction nouvelle ou d’une reconstruction, vous devez utiliser l’un des formulaires suivants :

• N°6650 modèle H1 pour les maisons individuelles et leurs dépendances ;
• N°6652 modèle H2 pour les appartements et leurs dépendances ;
• N°6654 ME pour les locaux exceptionnels et leurs dépendances (château).

Pour les changements de consistance des immeubles existants (additions de construction, surélévations, démolitions partielles ou totales…) et les changements d’affectation (logement transformé en local commercial), vous devez utiliser un imprimé N°6704 modèle IL.

Toutefois, le changement d’affectation transformant un bâtiment rural en maison est à déclarer sur l’imprimé prévu pour les constructions nouvelles modèle H1.

Les imprimés sont disponibles sur le site impots.gouv.fr

Qu’est-ce que la déclaration fiscale H1 ?

Lorsque vous construisez une maison ou tout bâtiment sur votre terrain, vous avez l’obligation de le déclarer à votre centre des impôts. Vous devez faire cette déclaration via le formulaire 6650, également appelé “déclaration modèle H1”. Cette déclaration permet alors aux services fiscaux de déterminer la valeur locative cadastrale de votre bien. Cette valeur locative cadastre est la base de calcul de vos futurs impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, ordures ménagères).et pourra également faire l’objet d’une certaine exonération pendant les deux premières années.

 A quel moment doit-on envoyer sa déclaration H1 ? Et à qui ?

Toute déclaration fiscale H1 doit être adressée au centre des finances publiques :

Celle-ci s’effectue dans les 90 jours suivant la fin de la construction (la date d’achèvement de la construction est la date de la Déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) ),

Comment puis-je connaître la valeur de mon bien immobilier ?

Obtenir une estimation de votre bien immobilier peut se faire par différents moyens, et notamment via notaire, agence immobilière, expert en évaluation, estimation en ligne, etc.

Où puis-je trouver un terrain à bâtir ?

Différentes méthodes peuvent être utilisées. Vous pouvez vous rendre sur des sites spécialisés en immobilier sur internet, consulter les annonces dans les journaux, vous renseigner auprès des agents immobiliers, constructeurs et promoteurs, vous renseigner auprès des notaires, etc.

Comment déterminer les limites de ma propriété ?

Contrairement à une idée répandue, le cadastre ne renseigne pas de manière certaine sur les limites d’une propriété. Pour connaître ces limites, reportez-vous au bornage de votre terrain. Si votre bien n’est pas borné, faites appel à un géomètre expert

Est-il possible de commencer les travaux avant d’avoir obtenu l’autorisation ?

Non, vous devez impérativement attendre d’avoir obtenu l’autorisation. Nous vous recommandons même de n’engager aucun frais (matériel, etc.) avant d’avoir obtenu une décision d’acceptation. En effet, déposer en mairie un dossier de déclaration préalable ou de permis de construire ne vaut pas acceptation et/ou autorisation : il est nécessaire d’attendre la décision du maire.

Est-il possible de commencer les travaux avant d’avoir obtenu l’autorisation ?

Non, vous devez impérativement attendre d’avoir obtenu l’autorisation. Nous vous recommandons même de n’engager aucun frais (matériel, etc.) avant d’avoir obtenu une décision d’acceptation. En effet, déposer en mairie un dossier de déclaration préalable ou de permis de construire ne vaut pas acceptation et/ou autorisation : il est nécessaire d’attendre la décision du maire.

À qui dois-je m’adresser pour des questions relatives à l’assainissement ?

Pour toute question relative à l’assainissement, contactez le service Assainissement d’Agglopolys par téléphone au 0 806 000 139 (coût d’un appel local) de 8h30 à 17h du lundi au vendredi, par courrier électronique ou prendre rendez-vous dans nos locaux situés 1, rue Honoré de Balzac 41000 Blois. Plus d’informations sur www.agglopolys.fr